Projektentwicklung
Wir bauen auf Erfahrung und Fachkenntnissen.
Planen mit kompetenten Partnern.
Bevor wir Ihre Träume aufs Papier bringen und später in Stein meißeln,
nehmen wir Ihr Bauvorhaben zuerst einmal ganz genau unter die Lupe.
Denn nur wenn alle Parameter stimmen, steht einer Realisierung Ihrer
Raumwelten nichts mehr im Wege
MACHBARKEITSSTUDIE
SCHRITT 1:
Ist das Projekt wirtschaftlich gut aufgestellt, refinanzierbar und realisierbar? Wie ist es um die juristische Machbarkeit bestellt? Ist es genehmigungsfähig? Stehen eventuell öffentliche oder politische Interessen im Weg?
Ziel der Machbarkeitsstudie ist die Prüfung der wirtschaftlichen, technischen und rechtlichen Voraussetzungen eines Immobilienvorhabens. Denn ist nur eine Anforderung nicht gegeben, kann Ihr gesamtes Projekt ins Wanken geraten. Und das wollen wir natürlich nicht.
Deshalb beleuchten wir in der Machbarkeitsstudie noch einmal sämtliche Faktoren, die Ihrem Bauvorhaben in die Quere kommen könnten. Ein besonderes Augenmerk legen wir dabei auf wirtschaftliche Aspekte, denn nicht selten stellt sich ohne Wirtschaftlichkeitsanalyse erst bei der Vermarktung einer Immobilie heraus, dass sie ökonomisch unrentabel geplant wurde. Weitere Eckpfeiler der Machbarkeitsstudie sind die Standortanalyse und die Bedarfsanalyse – auch diese klären viele Fragen, die sich vor der Bebauung eines Grundstücks auftun.
Erst, wenn Ihr Bauvorhaben alle Stufen unserer Machbarkeitsstudie erfolgreich beschritten hat, können wir gemeinsam mit Ihnen guten Gewissens in die weitere Projektentwicklung gehen. Denn die Ergebnisse aus den Analysen der Machbarkeitsstudie bedingen die Entscheidung und die Entwicklungsempfehlung, die wir für das Grundstück treffen.
Die Standortanalyse
Passt Ihr Immobilienwunsch zur räumlichen Umgebung? Sind Grundstück und Lage auch wirklich für den Sektor, den Ihre Immobilie (Wohnen, Büroflächen, soziale Einrichtungen etc.) anspricht, geeignet? Wie sieht es mit einer langfristigen Wertsteigerung der Immobilie aus?
Bei der Standortanalyse gehen wir mit unterschiedlichsten Faktoren in die Beurteilung:
- Demografische Aspekte, wie die Bevölkerungszahl, ihre Entwicklung und Struktur
- Wirtschaftliche Aspekte, wie Kaufkraftniveau, Einkommensstruktur und Einkommensverteilung
- Sozialdemografische Aspekte, wie Lebensstile, Konsumgewohnheiten, Mentalitäten und wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Des Weiteren begutachten wir den Standort auf seine Mikro- und Makroebene, d.h. wir analysieren einmal den Stadtteil, das Quartier bzw. das engere Umfeld und einmal in einem größeren Radius die Stadt und die Region, um Aufschluss über die Standortattraktivität des Objekts zu erlangen. Denn für die weitere langfristige Wertentwicklung der Immobilie wird der Makrostandort häufig unterschätzt.
Beide Ebenen teilen wir noch einmal in weiche und harte Standortfaktoren, so dass wir zwischen physischen Gesichtspunkten wie z.B. Verkehrsanbindungen, Infrastruktur und Steuerbelastung und weichen Aspekten, die sich mit sozioökonomischen und psychologischen Themen beschäftigen, entscheiden. Wie hoch ist die Lebensqualität? Wie gut ist das Image der Region?
Zudem untersuchen wir anhand einer Mitbewerberanalyse wie es um den Wettbewerb in der Umgebung bestellt ist. Handelt es sich bei Ihrem Projekt zum Beispiel um eine Gewerbeimmobilie, dann ist dieser Punkt in der Standortanalyse auch einer von hoher Priorität.
Am Ende ist die Standortanalyse eine Mischung aus rationalen und emotionalen Komponenten, die darüber entscheiden, wie gut oder schlecht ein Standort für Ihr Bauvorhaben bewertet wird.
Die Bedarfsanalyse
Die Bedürfnisse, Interessen und Vorstellungen der Bedarfsträger und/oder Nutzer stehen im Mittelpunkt der Bedarfsanalyse. Sie gilt als Grundlage für unsere Projektentwicklung und wird in enger Zusammenarbeit mit Ihnen, dem Bauherrn, entwickelt. Entlang der im Jahre 1996 erstmals veröffentlichte DIN-Norm 18205 stellen wir uns gemeinsam mit Ihnen eine Vielzahl an Fragen, um im Idealfall alle beantwortet zu bekommen. Zum Beispiel:
- Was soll gebaut werden?
- Für wen soll gebaut werden?
- Wie groß soll gebaut werden?
- Welche Ausstattung darf nicht fehlen?
- Was ist besonders wichtig?
- Wie sieht der Zeitplan aus?
Um später in der Projektphase nichts zu übersehen bzw. nicht vor dem Problem zu stehen, keine Änderungen mehr vornehmen zu können, werden von uns im Zuge einer Investoren- und Nutzeranalyse im Vorhinein alle Ihre Wünsche eineindeutig definiert und schriftlich fixiert sowie gegen die allgemeinen Bedürfnisse der Nutzer abgewogen.
Der Bebauungsplanentwurf
SCHRITT 2:
Der Bebauungsplan enthält nach §81 BauGB die rechtlichen Festsetzungen, d.h. Art und Maß der baulichen Nutzung (z.B. Fluchtlinien), Größe der Baugrundstücke, Verkehrsflächen, Flächen für Land- und Forstwirtschaft, für Gemeinbedarf und Sport- und Spielanlagen, die zulässigen Nutzungsarten, die höchstzulässige Zahl der Geschosse etc. Der Bebauungsplan wird durch städtische Satzung beschlossen und stellt deshalb eine Rechtsnorm dar.
Der Bebauungsplanentwurf wird für die Dauer von einem Monat öffentlich ausgelegt, um den betroffenen Bürgern und Trägern öffentlicher Belange der jeweiligen Stadt oder Gemeinde die Gelegenheit zu geben, sich über den Inhalt zu informieren und gegebenenfalls Kritik oder Anregungen vorzutragen. Über diese öffentliche Beurteilung des Bebauungsplanentwurfs wird im Rahmen einer Abwägung vom Rat der Stadt entschieden. Stellt sich bei der Abwägung heraus, dass der Bebauungsplanentwurf überarbeitet und angepasst werden muss, ist der Vorgang der öffentlichen Auslegung zu wiederholen.
Alternativ kann die Entwicklung eines Grundstückes auch über den §34 BauGB erfolgen, wenn das Grundstück innerhalb eines bebauten Gebietes liegt. Hier ist die Planung an die vorhandene Nachbarbebauung in der Nutzung und Bebauungsdichte anzupassen. Dieser Weg ist vorteilhaft, weil das Verfahren wesentlich schneller ist.
Die Bebauungsplanentwicklung
SCHRITT 3:
Wenn Ihr Bauvorhaben anhand des Bebauungsplanentwurfs vom Stadtrat akzeptiert und vorerst bewilligt wurde, entsteht, abgeglichen mit dem Flächennutzungsplan, die Entwicklung eines rechtskräftigen Bebauungsplans. Dieser wird als Satzung von der Gemeinde beschlossen und ist mit seiner Begründung und einer zusammenfassenden Erklärung für alle Bürger einzusehen. Mit seiner offiziellen Bekanntmachung tritt der Bebauungsplan nach § 10 Abs. 3Satz 4 Bau GB in Kraft und wird damit städtisches Gesetz. Jetzt können wir gemeinsam mit Ihnen Ihr Bauvorhaben Realität werden lassen.